Ak plánujete kúpu bytu, domu alebo prvej investičnej nehnuteľnosti, je dobré vedieť jednu dôležitú vec. Pri 90 % hypotéke často nerozhoduje len výška príjmu. Veľkú rolu hrá aj typ nehnuteľnosti, profil žiadateľa, načasovanie žiadosti a celkové riziko, ktoré banka v danom prípade vidí.
Ak vás zaujíma, ako životné minimum ovplyvňuje výšku hypotéky, podrobnejšie som to rozobrala v samostatnom článku.
90 % hypotéka sa dnes stále dá získať. Na prvý pohľad to môže pôsobiť ako bežná možnosť financovania. V praxi však ide o typ úveru, pri ktorom banka posudzuje viac detailov a býva opatrnejšia než pri štandardnom financovaní do 80 % hodnoty nehnuteľnosti.
Mnohí klienti sa ma pýtajú, či dnes ešte existuje možnosť financovať bývanie len s 10 % vlastných zdrojov. Odpoveď je áno, ale banka sa pri takomto úvere pozerá na celý prípad oveľa dôkladnejšie.
Čo je 90 % hypotéka a čo znamená LTV
Pri hypotékach sa často používa skratka LTV. Ide o anglický pojem Loan to Value. V preklade to znamená pomer výšky úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti.
Ak má napríklad byt hodnotu 200 000 € a banka poskytne úver vo výške 160 000 €, LTV je 80 %. Ak by poskytla 180 000 €, ide o 90 % LTV.
Práve preto sa v praxi hovorí o 90 % hypotéke ako o úvere, pri ktorom banka financuje až 90 % hodnoty nehnuteľnosti a klient potrebuje len 10 % vlastných zdrojov.
Dôležité však je, že banka nepozerá len na kúpnu cenu. Pri posudzovaní vychádza aj z hodnoty nehnuteľnosti podľa svojich pravidiel. A práve tu môže vzniknúť rozdiel medzi tým, čo klient očakáva, a tým, čo banka reálne schváli.
Prečo nie je 90 % hypotéka automatická
Dnes stále platí, že bežný limit financovania je nastavený na 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Úvery nad touto hranicou banka poskytuje opatrnejšie a len pri vybraných prípadoch.
Pre klienta to znamená jediné. 90 % hypotéka existuje, ale nie je samozrejmosť. Banka si pri nej oveľa viac všíma, komu požičiava, čo sa kupuje a aké riziko daný prípad predstavuje.
Práve preto sa môže stať, že dvaja ľudia s podobným príjmom dostanú úplne iný výsledok.
Kto má najväčšiu šancu získať 90 % hypotéku
Najlepšiu pozíciu má zvyčajne klient, ktorý kupuje svoju prvú nehnuteľnosť na vlastné bývanie a má stabilný príjem.
Typicky ide o mladšieho žiadateľa do 35 rokov alebo pár, ktorí:
- majú pravidelný a preukázateľný príjem,
- nemajú veľa ďalších úverov,
- kupujú štandardnú nehnuteľnosť na bývanie,
- a riešia hypotéku v čase, keď sa ich finančná situácia výrazne nemení.
Lepšie podmienky vedia získať najmä klienti, ktorí pôsobia pre banku predvídateľne a stabilne. Banka totiž pri vyššom financovaní nechce vidieť len dostatočný príjem. Chce vidieť aj istotu, že celý prípad dáva zmysel.
Naopak, slabšiu pozíciu má zvyčajne klient, ktorý kupuje ďalšiu investičnú nehnuteľnosť, má viac existujúcich záväzkov, komplikovanejší príjem alebo žiada o úver na menej štandardnú nehnuteľnosť, napríklad apartmán.
Aké nehnuteľnosti banky pri 90 % hypotéke schvaľujú ľahšie
Pri 90 % hypotéke nerozhoduje len klient, ktorý o ňu žiada. Rovnako dôležité je aj to, akú nehnuteľnosť banka financuje.
Z pohľadu banky platí, že lepšiu pozíciu majú nehnuteľnosti, ktoré sú určené na bývanie, sú dobre predajné a nachádzajú sa v silnejších lokalitách.
Najlepšie zvyčajne vychádzajú:
- byty v krajských a okresných mestách,
- novostavby,
- developerské projekty určené na bývanie,
- štandardné rodinné domy s jasným právnym a technickým stavom.
Opatrnejšie sa banky zvyknú pozerať na:
- apartmány,
- menej štandardné typy nehnuteľností, napríklad lofty, nebytové priestory
- staršie alebo technicky slabšie objekty, panelákové byty
- nehnuteľnosti v menších mestách a na vidieku, kde môže byť neskorší predaj zložitejší.
Dôvod je jednoduchý. Pri vyššom financovaní banka citlivejšie vníma, akú hodnotu má založená nehnuteľnosť a ako ľahko by bola obchodovateľná, ak by nastal problém.
Kedy podať žiadosť o 90 % hypotéku
Pri 90 % hypotéke hrá veľkú rolu aj načasovanie.
Dôvod je jednoduchý. Banka nemá neobmedzený priestor na poskytovanie 90 % úverov. NBS stále ponecháva štandardný limit 80 % a len 20% všetkých nových úverov môže byť schválených pri vyššom LTV.
V praxi sa za najvhodnejší čas považuje začiatok kvartálu, teda najmä január, apríl, júl a október. Práve vtedy býva v bankách najväčší priestor na schvaľovanie úverov s vyšším LTV.
Ak klient rieši 90 % hypotéku neskôr, môže sa stať, že banka bude pri takomto financovaní opatrnejšia alebo už nebude mať rovnaký priestor ako na začiatku štvrťroka.
Aj preto sa pri 90 % hypotéke oplatí riešiť financovanie skôr, než je podpísaná rezervačná zmluva a čas začne tlačiť.
Pri tomto type úveru totiž často nerozhoduje len príjem alebo nehnuteľnosť. Veľmi zaváži aj samotné načasovanie žiadosti.
Prečo býva 90 % hypotéka drahšia
Pri úveroch nad 80 % LTV treba počítať aj s tým, že banka ich vníma ako rizikovejšie. Práve preto sa pri nich môže objaviť vyššia úroková sadzba, takzvaná riziková prirážka.
V praxi to znamená, že klient síce potrebuje menej vlastných zdrojov, ale za vyššie financovanie môže zaplatiť drahším úverom.
Nie vždy je rozdiel dramatický. Spravidla je prirážka k úrokovej sadzbe 0,1% – 0,2%. Pri dlhodobom úvere však aj malé navýšenie sadzby vie spraviť citeľný rozdiel v mesačnej splátke aj v celkovom preplatení.
Pri 90 % hypotéke preto nestačí pozerať len na to, či úver vyjde. Dôležité je pozerať aj na to, za akých podmienok vyjde.
Kampane bánk pre mladých
Pri 90 % hypotéke sa oplatí sledovať aj aktuálne kampane bánk. Tie sa často zameriavajú práve na mladých klientov a ľudí, ktorí kupujú svoje prvé bývanie.
Banky v týchto prípadoch vedia ponúknuť zvýhodnené podmienky, samostatné produkty alebo marketingovo postavené kampane pre prvo-kupujúcich. Stále však platí, že ani takáto kampaň neznamená automatické schválenie.
Je to skôr signál, že banka má o túto skupinu klientov väčší záujem. A práve preto môže byť pri správne zvolenej stratégii šanca na 90 % hypotéku vyššia.
Čo si z toho zobrať do praxe
Ak to zhrniem jednoducho, 90 % hypotéka dnes najčastejšie vychádza klientovi, ktorý kupuje prvé bývanie, má stabilný príjem, rieši štandardnú nehnuteľnosť v dobrej lokalite a začne financovanie riešiť včas.
Naopak, horšie vychádza vtedy, keď je prípad komplikovanejší, nehnuteľnosť menej štandardná alebo klient začne riešiť všetko až na poslednú chvíľu.
Pri 90 % hypotéke totiž často nerozhoduje len príjem.
Rozhoduje celý obraz.
A práve preto sa oplatí pozerať na tento typ financovania realisticky.
Nie ako na automatickú možnosť, ale ako na riešenie, ktoré vie fungovať pri správne nastavenej stratégii.
Záver
90 % hypotéka v roku 2026 stále existuje. Neznamená to však, že banka ju schváli každému, komu vychádzajú čísla na papieri.
Pri vyššom financovaní sa viac pozerá na stabilitu žiadateľa, typ nehnuteľnosti, lokalitu, načasovanie aj celkové riziko prípadu. Zároveň treba rátať s tým, že úver nad 80 % LTV môže byť drahší.
Dobré je vedieť aj to, že pravidlá sa majú od 1. januára 2027 meniť. Národná banka Slovenska už avizovala úpravy, ktoré sa majú dotknúť najmä mladých ľudí kupujúcich prvé bývanie a zároveň sprísniť podmienky pri ďalších investičných nehnuteľnostiach. Kým však tieto zmeny nezačnú platiť, stále sa rozhoduje podľa pravidiel, ktoré platia dnes.
Ak teda chcete riešiť hypotéku ešte v roku 2026, je vhodný čas pozrieť sa na svoje možnosti vopred. Nie orientačne, ale reálne. Práve to vám ukáže, či má vo vašom prípade 90 % hypotéka zmysel, za akých podmienok ju viete získať a čo je dobré nastaviť ešte pred podaním žiadosti.
Pri hypotéke totiž často nerozhoduje veľká chyba.
Rozhoduje malý detail v nesprávnom čase.